O Ministério Público Federal (MPF) obteve uma decisão liminar que determina à Caixa Econômica Federal a emissão obrigatória de cartas de baixa de hipoteca para imóveis já quitados por consumidores finais em Uberlândia (MG). A liminar também impõe que o banco dê ampla divulgação à medida em seu site institucional e em jornal de grande circulação local, garantindo que os consumidores tenham conhecimento de seus direitos.
A decisão judicial tem como base a Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que estabelece que hipotecas firmadas entre construtoras e agentes financeiros não têm validade em relação aos compradores do imóvel, independentemente do momento da contratação. A norma tem como finalidade proteger o adquirente de boa-fé, que quitou integralmente o imóvel e tem a expectativa legítima de receber o bem livre de qualquer ônus, mesmo diante de dívidas assumidas pela incorporadora ou construtora com a instituição financeira.
A ação civil pública foi ajuizada após o MPF constatar que a Caixa negava, de forma sistemática, a emissão das cartas de baixa de hipoteca, mesmo após a quitação do imóvel pelos compradores. Um dos casos emblemáticos ocorreu no empreendimento Garden Residence, em Uberlândia, onde um consumidor, após quitar seu apartamento em junho de 2021, se deparou com uma restrição na matrícula do imóvel referente a uma hipoteca firmada posteriormente entre a Caixa e a incorporadora.
Em sua defesa, a Caixa argumentou que a edição da Lei nº 13.097/2015 teria superado a aplicação da Súmula 308, permitindo a manutenção da hipoteca até o pagamento do Valor Mínimo para Desligamento (VMD). No entanto, o MPF refutou a alegação, sustentando que a súmula permanece vigente e plenamente aplicável, e que a Caixa deve buscar garantias nos bens das construtoras e incorporadoras, sem prejudicar o comprador que agiu de boa-fé.
Ao conceder a liminar, a 2ª Vara Federal de Uberlândia acolheu integralmente os argumentos do MPF, reforçando a validade da Súmula 308 mesmo após a promulgação da nova lei. A sentença destacou que o STJ tem reafirmado a aplicabilidade da súmula inclusive em casos posteriores a 2015, como os de alienação fiduciária. A Justiça também reconheceu que a manutenção das hipotecas foi confirmada por documentos internos da própria Caixa.
Em análise de embargos de declaração apresentados pelo MPF, o juiz responsável pela ação determinou que a Caixa ampliasse a publicidade da liminar. Essa divulgação deve ser feita por meio do site oficial da instituição e em jornal de grande circulação, com o objetivo de assegurar o conhecimento público da decisão e garantir seu cumprimento.
A decisão estipula ainda penalidades em caso de descumprimento: multa diária de R$ 10 mil** se a Caixa deixar de cumprir a obrigação de publicidade, e multa de R$ 100 mil, para cada negativa indevida de baixa de hipoteca em imóveis já quitados pelos consumidores.
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